三亚市人民政府关于印发三亚市农村宅基地管理办法的通知
海南省三亚市人民政府
三亚市人民政府关于印发三亚市农村宅基地管理办法的通知
三府〔2006〕114号
各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位：
《三亚市农村宅基地管理办法》已经市政府讨论同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
三亚市人民政府
二○○六年九月十三日
第一章 总 则
第一条 为规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《海南经济特区土地管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民个人经依法批准，用于建造住宅（包括住房、附属用房等，但不包括庭院用地）的集体所有土地。
第三条 本办法适用于本市行政区域内农村宅基地的管理。
第四条 市土地行政主管部门负责本市行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。各镇人民政府，河东、河西区管委会负责本行政区域内农村宅基地的具体管理和监督工作。
第五条 农村集镇、村庄规划应按照有利生产、方便生活、合理布局、节约用地的原则，在城市总体规划和镇土地利用总体规划的基础上科学编制，明确划定农村宅基地及其他各类用地的范围。
农村集镇、村庄规划由市规划行政主管部门会同镇人民政府组织编制，报市人民政府批准后实施。
鼓励自然村向中心村、中心镇集聚；鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。
第六条 农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理相结合，尽量使用原有的宅基地、村内空闲地。严格控制占用农用地。禁止占用基本农田保护区的土地。
农村村民的自留地和承包的土地只能用于农业种植，禁止擅自改变用途用于建房、取土等破坏种植条件的行为。
第七条 农村村民建造住宅，应当依法取得宅基地使用权。农村宅基地属于集体所有，农村村民对宅基地只有使用权。
第八条 宅基地使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由镇人民政府处理。当事人对处理决定不服的，可以在处理决定送达之日起60日内向市人民政府申请复议。
在宅基地使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
第二章 农村宅基地标准
第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，具体面积标准为：使用农用地的，不得超过120平方米；使用其他土地的，不得超过140平方米；使用村内空闲宅基地、老宅基地的，不得超过175平方米。
第十条 农村集体经济组织农村村庄、集镇规划和根据本村的具体情况，可以在划定宅基地时给农村村民划定庭院用地，但庭院用地的面积一般不得超过批准的宅基地面积。
庭院用地只能用于种植庭院经济作物，不得用于建造住房等永久性建筑物、构筑物。
第十一条 农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的宅基地必须退回，由农村集体经济组织统一安排使用。地上原有房屋破损不能利用的，无偿退回宅基地；地上原有房屋完好尚可利用的，应当给予适当补偿，补偿标准由村民会议确定。
经农村集体经济组织同意，农村村民也可以将其多余的宅基地转让给其他符合申请宅基地条件的农村村民。多余的宅基地上有房屋和其他建筑物的，其补偿由转让双方协商处理。
农村村民一户拥有二处以上宅基地并且满一年未退回也未转让其多余宅基地的，农村集体经济组织可以向镇人民政府提出收回宅基地使用权的申请，经市人民政府批准收回后由农村集体经济组织统一安排使用。
第十二条 农村村民要求易地建造住宅的，应当与农村集体经济组织签订合同交还原宅基地，并明确原宅基地上建筑物的处置方式。
第三章 农村宅基地的申请与审批
第十三条 有下列情形之一的，可以申请宅基地：
一、国家建设、垦区移民、灾毁等需要搬迁的；
二、实施村镇规划或旧村镇改造，必须调整搬迁的；
三、农村村民除身边留一子女外，其他成年子女因婚嫁等原因确需另立门户而已有宅基地低于分户标准的；
四、回乡落户的离退休干部、职工、复退军人和回乡定居的华侨、港澳台同胞，需要建房而又无宅基地的，
五、市人民政府规定可以申请宅基地的其他情形。
第十四条 有下列情形之一的，不得批准宅基地：
一、年龄未满18周岁的；
二、将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的；
三、将原有住宅改作商业用房等其他用途后，再申请宅基地的；
四、原有宅基地已达到规定标准或者能够解决分户需要的；
五、无人居住的旧房不予拆除，所占宅基地又不退回的；
六、其他不符合申请宅基地条件的。
第十五条 农村宅基地按照严格管理，提高效率，便民利民的原则审批。
第十六条 农村村民建住宅需要使用宅基地的，按下列程序审批：
一、农村村民持家庭户口簿、身份证，向村集体经济组织提出书面申请；
二、农村集体经济组织根据当年住宅用地计划，召开村民会议，确定建房户名单、占地面积、位置等并张榜公布十日无异议后，报镇人民政府审查；
三、经镇人民政府审查后，符合条件的，报市土地行政主管部门审核，由市人民政府批准。
占用农用地的，应当依照《土地管理法》第四十四条的规定，报省人民政府批准办理农用地转为建设用地的手续后，再由市人民政府批准宅基地。其中，占用林地的，在办理农转用手续前应当依法取得林业主管部门的同意。
四、农村集体经济组织张榜公布宅基地审批结果。
第十七条 镇人民政府可以将农村集体经济组织依照本办法第十六条第（二）项拟划定的宅基地分期分批上报审批，经市人民政府批准后，由镇人民政府逐宗落实到户。
经批准的村、镇规划已明确划定的农村宅基地，镇人民政府可以按照已批准的规划和土地利用总体规划，将该范围内的用地整体或者分批次上报审批，经市人民政府批准后，由镇人民政府会同农村集体经济组织按计划统一安排使用，并将安排使用情况报市土地行政主管部门备案。
第十八条 农村村民申请用地需占用耕地建造住宅的，农村集体经济组织应当事先开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，经市土地行政主管部门和农业行政主管部门审查和验收后，依照本办法第十六条第（三）项的规定履行报批手续。
第十九条 严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
第二十条 有下列情形之一的，经市人民政府批准，注销其土地使用证和有关批准文件，由村集体经济组织收回宅基地使用权：
一、不按批准的用途使用土地的；
二、为村镇公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
三、农村村民一户一处之外的宅基地；
四、自批准之日起满2年未动工建房的；
五、非法转让宅基地或住房的。
依照前款第（二）项规定收回宅基地使用权的，对使用权人应当给予适当补偿。
第二十一条 农村村民已办理户口“农转非”手续并在外工作，在原籍仍有住宅的，在符合规划的前提下，可保留一处符合面积标准的宅基地。
第四章 农村建房管理
第二十二条 由城市总体规划确定的城市规划区内的农村村民建造住宅，应当向市规划行政主管部门提出申请，经批准后方可开工建设。不属于城市规划区内的农村村民建造住宅，应当向镇人民政府提出申请，经镇人民政府批准后方可开工建设。
第二十三条 农村村民应当严格按照经批准的住宅施工设计图纸及质量标准建造住宅，保持地方特色和民族风格，体现时代特点。
第二十四条 农村村民建造住宅免收报建行政事业收费。
第五章 农村宅基地登记
第二十五条 农村村民申请宅基地获得批准后，应当自收到批准通知之日起三十日内，持批准文件、户口簿、身份证及有关材料向市土地行政主管部门申请办理宅基地使用权登记，由市人民政府颁发土地权利证书。
第二十六条 本办法施行前已依法取得宅基地并已建成房屋，尚未办理土地房屋登记的，农村村民应持土地和房屋权源证明、户口簿、身份证及有关材料向市土地行政主管部门和房屋行政主管部门申请办理土地房屋权属登记，由市人民政府颁发土地房屋权利证书。
由于历史原因农村村民使用的宅基地无批准文件或者其他有效证件的，农村集体经济组织召开村民会议，以书面方式确认农村村民宅基地的面积、位置、界限等，在本集体经济组织张榜公布十日无异议后，报镇人民政府审查确认后即具备土地权属来源证明的效力。
由于历史原因农村村民在依法取得的宅基地上已建成的房屋无批准文件或者其他有效证件的，按照前款规定的程序确定房屋权属证明。
第二十七条 由于转让、继承或其他原因发生宅基地使用权变更的，当事人应当在变更之日起30日内，向市土地行政主管部门申请办理宅基地使用权变更登记，换发土地权利证书。
第二十八条 宅基地使用权被收回的，当事人应当在接到通知之日起30日内，将被收回宅基地的土地权利证书交回市土地行政主管部门，并办理宅基地使用权注销登记。
第二十九条 农村村民宅基地使用权、房屋所有权登记免收土地登记费、房屋登记费。
第三十条 镇、村应加强农村宅基地的地籍管理，以村为单位建立完善的地籍档案。
第六章 农村宅基地的整理
第三十一条 镇人民政府要根据村庄、集镇规划和土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村宅基地整理，提高城镇化水平和村镇土地集约利用水平，努力节约使用宅基地。
农村宅基地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。
第三十二条 市人民政府鼓励农村集体经济组织按照土地利用总体规划和村镇规划，采取集中建设新村、旧村改造等方式，对本村宅基地进行整理。
经整理后多余的宅基地，农村集体经济组织需出让给本集体经济组织以外的单位或者个人的，应交由市人民政府征收后，以招标拍卖挂牌方式统一公开出让，出让所得土地纯收益的80%返还给原土地所有权人。
第三十三条 农村集体经济组织应当将空余宅基地拆迁平整、完善规划和配套，初步形成建设用地条件后方可交由市人民政府征收并出让。
第三十四条 农村集体经济组织对宅基地进行整理，按下列程序进行：
一、农村集体经济组织会同镇人民政府拟定宅基地整理方案，整理方案应包括以下内容：
（一）拟整理地块的位置、面积；
（二）整理宅基地需搬迁的村民户数、人数、宅基地和房屋的面积；
（三）需搬迁的村民的安置补偿办法和安置规划方案；
（四）整理后多余宅基地的处置方式。
二、农村集体经济组织和镇人民政府将整理方案报市土地行政主管部门和规划行政主管部门审核后，报市人民政府批准。
三、农村集体经济组织和镇人民政府按照市人民政府批准的整理方案实施宅基地整理。
第三十五条 土地利用总体规划和城市总体规划已规划为城市建设用地的农村集体所有土地，由市人民政府根据城市建设的需要依法实行征收后纳入政府土地储备，不属于农村宅基地整理的范围。
第七章 法律责任
第三十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，或超过批准的面积多占土地建造住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅和其他设施。
第三十七条 非法转让宅基地或者非法转让土地建造住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条的规定，由市土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 无权批准宅基地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准占用土地的，或者违反本办法规定的程序批准占用土地的，其批准文件无效，对非法批准占用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准宅基地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十九条 拒绝、阻挠土地行政主管部门和镇人民政府、区管委会工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第四十条 本办法由三亚市人民政府解释。
第四十一条 本办法自公布之日起施行。
浅析股东大会以决议方式收回部分股东股权的法律后果
案情回顾:
2005年7月6日，泸州实业(集团)有限公司召开第二届股东大会,会议作出了《第二届第一次股东大会决议》，决议中第二条载明：“对给公司造成经济损失或者侵占股东利益的分公司负责人和责任人在公司的股份，属个人缴纳的现金股份，由公司将作为赔偿股东损失收回其股份，属公司所配股份，由公司无条件收回”的决议，由35个股东签字认可。其后，公司管理层根据该决议将公司名下的八个个人股东的股份予以收回，并将决议书送达被收回股份的八个股东，其中被收回股权的股东张应萍在该公司的股份1340386.44元，被公司按决议予以收回。对此，股东张应萍不服，要求公司法定代表人收回霸王决议，但遭到拒绝。为此，股东张应萍找到上级主管局反映情况，要求公司改变错误的决定，但公司以收回股份是股东会决议的决定为由，拒绝改变其对部分股东的股权予以收回的决定。股东张应萍经多方努力，仍不能使自己的股权得到保护的情况下，考虑到股份继续留在公司已无意义，2005年7月26日张应萍按公司的要求，到公司签收了决议书。明确表示股份可以给出，股金应予给付。
由于公司强行收回股东张应萍1340386.44元股份，张应萍于2005年8月向法院提起了民事诉讼，诉请泸州实业(集团)有限公司支付1340386.44的股金。泸州实业(集团)有限公司在收到法院传票后，自知理亏，便于法院决定的开庭日前即2005年11月15日以《第届第二次股东大会决议》的形式，撤销了第一次会议中关于公司可以单方没收股东股份的内容（实际所谓第二次会议并没有召开，已未通知被收回股权的股东参加，张应萍出庭前也不知道有这次会）。最后法院在处理本案中，以：被告收回原告张应萍的股份，“并未实际执行，后被告又以股东大会决议的形式撤销了前述决议内容。原告作为被告股东，并未发生变化，所占股份也未减少，被告股东大会决议没有给原告造成任何实际损失”为由，驳回了原告的诉讼请求，并判决案件受理费19712元原被告各承担50?，为此，原告不服已提起上诉。
分析：
笔者认为，一审法院的判决存在以下两个值得商榷的问题：一、是股东大会的决议能否随意撤销？二、决议作出后的执行与否的标志是什么？
就这两个问题，笔者根据公司法及相关的法律的规定，谈谈自己的看法：
一审法院认为：“股东大会作为公司的权力机构，代表公司行使法定的和公司章程所规定的职权，其行为属于公司的法人行为”，亦即该决议的作出是公司法人行为，一级法人所实施的行为属于有效的民事法律行为，其决议一经作出，公司就应当对其实施的民事法律行为承担法律后果。在司法实践中，公司强行收回股东股份的情况确实不多见，怎样承担法律责任也无案例可查，特别是经被收回股东的签收同意后，被侵权股东的权利怎样获得保护，也是本案的特殊情况。但笔者认为，该决议是不能随意撤销的？该行为经被收回股东同意就是股东和公司的平等主体之间的双务行为，即一方要收回股份，另一方表示同意你有收回，而且该行为经双方签字同意（全体股东和被收股东签字表示认可），就形成了股权让与行为，该行为已经具备了《合同法》的要约和承诺的全部要件，而《公司法》也没有对股权转让的合同的成立设立特定的要求，即没有书面要求的特定形式，只要当事人之间有股权变更的合意，双方认可即可成立，《公司法》确实没有对股权强行收回股东股份的法律后果的具体规定，但可以比照前述股份转让的有关法条予以认定。
故股东大会的决议涉及收回股东股份，公司不能随意性撤销，因其决议是有效的民事法律行为，又经被告收回股东的签收，构成了双务合同的性质，其撤销行为，也应经被收回股东的认可，或者协商下形成合意才能变更，而一审法院却将该决议的界定为可以由一个单位作出的单方的法律行为，因而判定可以不经决议相对人同意，就可擅自单方撤销，同时不承担任何法律责任，其认定缺乏法律依据，是值得商榷的。
二、公司收回股东股份的执行标志是什么？
对股份的收回或转让不同于一般商品买卖，它应该是经过工商变更或重组股东股份，并经有效的形式载明，即工商变更后的股东姓名及股份表格等，应当视为有效变更。依据《公司登记管理条例》的规定，有限公司的股东属于法定登记事项（7条）股东的变更应办理变更登记（31条）均有明确规定。但在司法实践中，不是每个股份有限公司的实际股东的变更都经过了工商变更记名，特别是小额股东的股权变更。现实中普遍存在的是：由于诸种原因，有些实际股东特别是小额股东是未经工商登记而存在于公司和股东的协议和股权证明上，有些是隐性股东，两个或几人合股为一个名下。这些股东难道不应当视为有效持股人吗？故公司法虽强调了变更登记的形式要求，但公司法第36条及《公司登记管理条例》均无“应当办理登记手续才能生效的含义”。即无论是隐性的股东，还是接受股份转让变成的新股东，抑或本次争议的公司收回股东股份的个案，其生效的标志应当为双方认可。至于公司收回后什么时候分配、什么时侯变更登记，不影响认定类似本案中的股权收回行为已实际实施完毕的实质。判断公司收回股份的决议是否执行问题，应当是在公司收回的决议一径作出并向相对人送达决定内容后，就应当视为已经实施完毕，公司就应当承担相应的法律后果。
综上所述，本案中公司的收回股东股份的行为，因为荒唐鲜有案例可供参考，所以在实际处理这类纠纷中不应当简单的以公司收回股份的行为是否给股东造成经济损失来确定其行为的性质和判定是否应当承担相应的法律后果，而应当以其行为本身的性质来确定是否应当承担相应的民事法律后果，才能体现法律所要体现的公正、公平的法制精神。所以，笔者认为，应当支持原告的诉讼主张。
作者：冯祥泸
单位：四川泸州神马律师事务所
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