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湖南工业大学法律系

作者：王令、谷毅博


引言：伴随着房地产业近些年的火暴发展。与此相关的各个利益集团也逐步壮大，或多或少的影响着中国房地产的立法。本问通过对我国现阶段立法现状的描述，说明了房地产法律、法规的必要，并着重分析了各利益集团利益取向及对立法的态度。最后在对各个利益集团矛盾的比较中，笔者提出了关于协调矛盾，加速房地产立法的建议。
关键词 ：立法现状 利益集团 各利益集团之间的矛盾及立法要求

（一）中国的立法现状
中华民族是一个重视家的民族，有所成就的人最终想到的是安家乐业。随着国民经济的发展，人们对生活品质的要求越来越高，而不断提高的工资和时下流行的银行信贷业务也使中国人“安居”梦想越来越现实。而这消费增长点也刺激了中国房地产业的迅速发展，甚至在一些地方出现了过热的迹象，有“泡沫”的倾向。
针对中国房地产业出现的这些现象，现在并没有完善的法律来规范这一市场。中国相继制定了一些法律、法规，形成了以《土地管理法》和，《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充法律体系框架。但是这些法律多以原则性为主，缺乏可操作性和协调性。法律、法规中的冗杂、重复现象也很普遍。而且这些法律存在很大的滞后性，对于现在中国房地产业中出现的纠纷等问题没有很准确的法律依据。因此，新的房地产法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素会对新法的出台产生影响呢？笔者认为现在有四个大的利益集团会对新法的制定产生很大影响。它们是政府、开发商、消费者、银行。让我们分析一下各个利益集团现在是怎样获得各自的利益的。
（二）各个利益集团
在房地产业中，政府会通过税收实现自己的利益。由于种种历史原因，我国对房屋和土地基本上是分别征税。所以所说的房地产税，实际上是房产税和地产税的总称。房产税包括调节税、房产税、契约、印花税；土地税包括土地使用税、土地增值税、销售不动产税。如果加上房地产企业应该交纳的全部税种来看，还包括5个税种和一个1个附加。的确，在房地产业中，政府会通过税收取得大量的财政收入。有报告说，北京2003年的GDP增长有30%以上来自房地产，2004年的固定投资有50%以上来自房地产。
解决居民住房问题是当前房地产业的首要问题。而政府作为经济的宏观调控者对房地产业是如何引导的呢？政府对居民买房进行补贴，体现在政策上就是福利分房。政府希望通过行政干预来保证 “居者有其屋”，维护社会的稳定。
开发商在房地产业中扮演着很重要的角色。据统计，在房产价格构成中，土地费用占到了20%，市政公用设施配套费用占到20%，相关税费占到10%---15%，这样看来，交给政府的各方面税款占到了房产价格的 50%以上，开发成本势必增加。而建设成本一般又占到房价的40%左右。这样，开发商的利润就会减少。为了保证自己的利益，开发商会提高房价。或是通过加大商品用房、高档房的建设来谋取更大的利益空间。而这种方式的结果很可能是造成消费者的购买力下降。最终，危及的还是开发商的利益。所以，笔者认为在新的房地产法制定中，开发商这一利益集团急需通过这一新法来调整税费制度，降低开发成本，规范政府活动，减少强制措施对开发商的影响。
一般消费者都希望政府尽可能地实施福利分房，减少自己的买房支出。而有能力购买商品房的消费者，对房屋周围的环境，物业方面的要求极高，但这些通常是在消费者购房之前已经由开发商决定了。所以消费者希望通过立法增加开发商在建设过程中保护环境和可持续发展的内容，同时还要求法律协调好开发商与物业之间的关系，明确责任。减少业主和物业之间的纠纷。
中国的房地产为什么能这么“蓬勃”的发展呢？谁提供给开发商大量的资金投入呢？答案就是我国的各大银行。开发商可以通过直接借贷来筹集到自己的建房资金。因为借贷的偿还利息很高，银行也乐于将资金借贷。这样，开发商就有了稳定的投入资金来源。当然，随着现在信贷消费的风行，“按揭”买房也成为一种时尚。大量的商品房的消费人群就是采用这种方式来实现自己的住房愿望的。
事实上，在中国信贷消费这一点上，存在着审查不严格，有证明就借贷的现象。也正因此，许多人加入了投机和买房的行列，在“羊群效应”下，投机和投资者不断增加，导致泡沫产生。一旦泡沫破裂，房价下跌，形成恶性循环。房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。
笔者认为，各银行已经意识到这个问题，但是在高额的利息诱惑下，都希望可以分到信贷收入这块蛋糕。所以，在新的房地产法颁布的同时，相关的金融方面的立法也能出台来补充新法，应该是各大银行的希望所在吧。
（三）各个利益集团的矛盾与立法建议
综合看了各个利益集团的利益取向和对立法的需求，我们可以横向比较一下他们之间的矛盾，更直观的看出当前房地产立法中的一些不和谐之处，提出解决方法。
从税收方面来看，政府应该很满意现在的房地产税的收入现状，大量的财政税收不仅使得各种政府计划能够顺利进行，而且也提高了政府工作人员的福利。从更功利的角度来说，财政收入的多少与该政府的政绩也是有直接关系的。所以政府当然是希望维持现在的冗杂的税收政策，而这就与开发商的利益产生了冲突。上文已经说过，由于税收成本的过高，开发商的利益已经受到了很大的损害。最坏的结果就是开发商减少建房，那么政府也将减少大量的财政收入。所以这个反应也是连锁的，那么新的立法中应该怎样协调这两者之间的矛盾呢？笔者认为，应该出台一部完善的，专业的法律。改变现在法律冗杂、重复的现状，在税收方面，减少税种，规范税收标准。
这部法律在福利分房方面也应该有一个明确的标准。因为这一政策，涉及到了四大集团的利益。政府为了维持社会稳定，希望通过这一立法缓解现在住房紧张的状况。所以它希望通过法律可以约束开发商，使其能够建造足够的经济型住房，而不是为了增加自己的利益中间，把大量的资金投入到商品房和中高档房的建造中。但是，政府应取得的税收并未减少。这样的话，开发商的利益又受到了损害。会大大减小它的投资热情，最后可能会出现各种类型的住房都紧缺的现象。因此，笔者认为，在这一方面，我国应该借鉴新加坡现在实行的住房措施，以立法的形式确定一个标准，比如工资收入。一定的工资标准之下可以享受福利分房，而超过了这一标准，就应该自己购买商品房。这样既保证了广大居民的利益，也确保了开发商的利益，政府也会有稳定的财政收入。
在开发商与消费者之间存在的很大的矛盾，出了房价之外就是居住环境和物业管理方面。事实上，这两年的关于这些方面的纠纷也是曾出不穷。因此，关于这一方面的立法也在人们的期待中。笔者也认为，中国应该在新的房地产法中加大这一方面的比重。明确开发商、物业和消费者之间的权利与义务。若出现纠纷时，消费者可以明确索赔对象，能够提高诉讼效率，减小诉讼成本。对于居住环境方面的要求，开发商基于成本考虑，很少关注这一方面，这对于消费者是很不负责的。当然这也成了购房后开发商与消费者纠纷的一个重要原因。为了减少这种情况的发生，笔者同样认为应该在新的法律中增加保护生态和资源可持续发展的内容。除此之外，笔者认为辅助新房地产法的实施的其他的相关法律的制定同样重要。比如，针对现在的信贷业务方面，关于金融方面的立法势在必行。在这方面的立法中，要完善信贷方面的立法，严格申请条件，从而减小金融体系承担的风险。
在具体的立法工作中，笔者认为必须割断权力和利益的纽带，真正的贯彻全心全意为人民服务的宗旨。那么，我们可以参考西方的立法助理制度，建立我国自己的法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构。这样，既可以在技术上有提高，而且也加强了新法的可操作性。最大的好处是做到了公平、公正，使法律更加客观，能更好的协调各利益集团的利益。

参考文献：
1． 李延荣主编 《房地产管理法》 中国人民大学出版社
2． 宋宗宇 黄锡生主编 《房地产法学》 重庆大学出版社

共青团中央


共青团中央关于印发《团中央书记处扩大会议纪要》的通知

(一九八五年六月十二日)

　

共青团各省、自治区、直辖市委，总政组织部，人民武装警察部队政治部，全国铁道团委，全国民航团委，中直机关团委，国家机关团委，团中央各部、各直属单位：

　　现将《团中央书记处扩大会议纪要》印发给你们，希望你们认真贯彻落实邓小平同志在全国教育工作会议上的讲话和胡耀邦同志五月二十一日在省、自治区、直辖市负责同志座谈会上的讲话精神，从各自的实际情况出发，结合总结上半年工作，发扬成绩，找出差距，订出指施，切实把中央领导同志“少讲空话，多干实事”的指示精神落到实处，带领广大青年为实现四个现代化努力奋斗，并在四化建设的伟大实践中培养和造就有理想、有道德、有文化、有纪律的一代新人。

　

　

共青团中央　　　　　
一九八五年六月十二日　　　




团中央书记处扩大会议纪要

(一九八五年五月三十一日)

　　

一九八五年五月二十八日和三十一日，团中央书记处分别召开了书记处会议和书记处扩大会议。传达、学习了小平同志在全国教育工作会议上的讲话和耀邦同志五月二十一日的讲话精神，并联系共青团工作的实际，进行了认真的研究，强调要注意以下几个问题：

　　一、少讲空话，多干实事，把各项工作落到实处

　　近几年来，在党中央的领导下，经过各级团组织和广大团干部的努力，青年工作的指导思想越来越明确；领域越来越宽广；内容越来越丰富，形势很好。但是，用党中央“少讲空话，多于实事”的要求来衡量我们的工作，仍有不少差距。搞形式主义、做表面文章的现象在一些地方仍不同程度地存在着。当前比较突出的问题是会议多、活动多、口号多。有些会议效果不够理想，有些工作没有落实到基层，缺乏应有的深度和广度，有些口号翻新变化太快。这些问题，年初制定今年工作计划时已采取了一些措施，但尚未引起全团的足够重视，必须下大气力，采取有力措施，切实加以解决。

　　贯彻落实中央领导同志“少讲空话，多干实事”的指示精神，必须紧紧围绕党的总任务和总目标，密切结合当前改革的实际和青年的实际，在带领广大青年为国家富强、人民富裕奋发进取、建功立业上，在把青年培养成为有理想、有道德、有文化、有纪律的一代新人上干实事、干好事，而不是脱离青年工作的主题搞些花花哨哨、华而不实的事情。今年全团的工作任务业已安排和部署、现在需要的是狠抓落实，把纸上的计划变为广大青年的实践。比如：如何引导青年向前线的英模学习，激发他们的爱国热情和献身精神；如何把精神文明建设落到实处，促进社会风气的进一步好转；如何搞好青年工程，引导青年在国家重点建设中大显身手；如何从开展实用技术培训入手，推动农村“两户一体”活动的深入开展等等。在工作方法上，要统筹兼顾，全面安排，既不要顾此失彼，也不要“全面开花”，要集中精力，抓住重点。搞好工作。

　　贯彻落实中央领导同志的指示精神，就要多研究新情况，切实解决基层和广大青年急需解决的实际问题，而不是陷入事务主义。特别是团的各级领导干部，都要下决心深入到工厂、农村、学校，和广大青年交朋友，真正了解、认识青年，从四化需要出发，从青年实际出发，扎扎实实、有板有眼地开展工作，努力把自己培养成为四化建设的实干家，决不当只会作表面文章的“假把式”。

　　二、加强思想政治工作，把精神文明建设具体化

　　加强思想政治工作，培养有理想、有道德、有文化、有纪律的一代新人，是共青团的重要任务。在实践中，我们既要抓住当代青年的兴奋点，满足青年的正当要求，又要通过深入细致、坚强有力的思想政治工作，使广大青年深刻认识时代的要求和自己肩负的历史重任，把青年高涨的政治热情引导到正确的轨道上来。

　　当前，改革正在深入发展，特别是物价改革和工资改革，直接关系到国计民生和千家万户。在这种时刻，思想政治工作尤为重要。因此，我们必须采取各种生动活泼、行之有效的方法，对广大青年进行爱国主义教育、理想和纪律教育、形势和政策教育，努力提高当代青年的政治素质。在思想教育工作中，要努力摒弃那种空洞无味的说教，代之以新鲜活泼、为青年喜闻乐见的形式。当前各地正在开展的“战士在我心中”、“学英雄、讲理想、比贡献”活动是对青年进行生动形象的爱国主义教育和革命英雄主义教育的好形式，要继续把它搞好。要加强对英模人物和学习活动的宣传，宣传一要满腔热情，二要实事求是，使广大青年不但觉得英雄人物可敬可佩，而且觉得可信可学。

　　精神文明建设要抓紧抓实。今年下半年，要切实抓几件事情。要以大中城市为重点，以体育场所、文化娱乐场所、市场和旅游点的文明建设为突破口，狠抓社会风气的好转，把“五讲四美三热爱”活动推向深入。大中城市的团组织，要教育青少年做文明观众、文明乘客、文明游客。今年下半年，团中央拟先从有国内、国际重大体育比赛的大中城市的体育场所抓起，通过共建精神文明、组建文明啦啦队等措施，协助有关部门，切实抓出成效。然后总结验经，及时加以推广。

　　三、进一步改进工作作风，保持蓬勃向上的精神状态

　　改进工作作风首先从团中央书记处做起，从团中央机关做起。第一，要整顿会风。今年以来，全国性的会议已有所控制，但部门的小型会议还是不少。今后，凡是可开可不开的会议，坚决不开；可以用其它方式代替的会议，坚决不开；没有准备好的会议，坚决不开。必须开的会议，要尽量缩短时间，压缩规模，而且必须做好充分准备，必须解决问题。第二，要整顿文风。团中央文件、团中央办公厅文件以及部门的各种非正式文件，要严格把关，严加控制。必须下发的文件、简报等，要求精、求实。文风要认真改进，力求明快、准确、简练、生动，力戒故弄玄虚、堆砌一些概念模糊、似是而非的名词。第三，要改进作风。要深入基层，大兴调查研究之风，注意防止和克服官僚主义。领导机关、领导干部要雷厉风行，敢于拍板，敢于负责。要再次重申：团中央书记处的同志下去调查研究，一不要迎来送往，二不要层层陪同，三不要宴请招待。我们必须把宝贵的时间和有限的精力用在工作上，切不可消磨在庸俗的客套和繁琐的礼仪上。各省、区、市团委，也要从自己的实际出发，抓住薄弱环节，加强作风建设。现在，一些地方跨省市、跨单位的横向交流已给不少地方的团组织，特别是开放城市的团组织带来很大压力。因此，这种活动不宜过多，而且必须讲求实效，顾及影响。

书记处希望各级团组织和广大团干部，进一步振奋精神，改进作风，少讲空话，多干实事，以旺盛的斗志和饱满的热情，带领广大团员青年，投身于火热的现实生活，为不断开创共青团工作的新局面努力奋斗。