您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益？－－以案为宗，透析法理

（优仕联律师事务所 王政 律师）

一件小小的案件，可能会涉及到相对大案更多的法律关系。其间，也难免会引发法律工作者们更多的理性思考。本所律师近期代理的一起“物业公司状告业主私自搭建阳台”的案件似乎就属于此类案件。

案情简介
北京市石景山区某开发商指定的前期物业管理企业状告某小区部分业主私自搭建阳台一案已被石景山区人民法院受理。该案诉讼产生的原由是：小区部分业主在自家所购房屋阳台位置在未经物业公司同意的情况下就搭建了阳台，并安装了防护栏。物业公司的诉讼请求是：要求该些业主们立即停止侵害，排除妨碍并恢复原状。物业公司提起诉讼的依据是：双方签署的《物业服务协议》、《装修管理协议》、《房屋设施改动承诺书》等约定的业主不得擅自改动房屋结构、擅自装修等协议内容。
本案纠纷产生的事实经过是：
该些业主与开发商于2004年某月签署购买该小区单元房（期房）的《商品房买卖合同》。该合同约定：由该些业主购得上述单元房屋；开发商于2004年12月28日前将上述单元房屋交付该些业主使用（用途为住宅）；该商品房阳台为封闭式；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件等。另建设部1999年3月24日以建标76号文批准的《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》（以下称“《住宅设计规范》”）对住宅使用功能的各项指标都作了具体的规范性明示。该《住宅设计规范》要求“每套住宅应设阳台”，阳台的具体功用是“供居住者进行室外活动、晾晒衣物等”。
然而，该些业主于2005年1月份同开发商办理交房手续时发现：开发商所交付的房屋没有前后阳台，而且开发商在应搭建阳台位置构筑了一些铁栏杆，直接影响了业主们对房屋的正常使用。这显然与《商品房买卖合同》的约定和《住宅设计规范》规定的标准存在重大不符。于是，该些业主开始就阳台问题同物业公司和开发商不断进行交涉，在交涉无望解决的情况下便自行对开发商安装到其阳台位置的窗台护栏拆除，并在其位置搭建了阳台和安装了防护栏。
物业公司认为：业主们此举违反了相关的物业管理协议，严重影响了小区整体外立面的统一和观瞻，同时妨碍了其正常的物业管理，而且怕引起其他业主们的效仿。于是，物业公司便将该些业主诉之“公堂”。

法理透析：
本案至少涉及到以下主要法律问题，下面就其中法理作简要透析。
一、业主有无权利自行拆除开发商构筑物并搭建阳台呢？
要回答这一问题，首先要看业主对自己所购房屋到底享有一种什么样的权利。按照目前通说，业主所享有的是一种不动产物权，又称建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照基本的民法原理，物权属于一种支配权，即对物的占有、使用、收益和处分的权利；物权具有绝对性，对侵害物权的行为直接产生物上请求权，可直接产生请求停止侵害、排除妨碍并要求恢复原状的权利。物权是法定的，物权人行使其物权只遵从法律规定，任何人不得阻碍其权利行使（即物权的“对世权”性质）。对建筑物区分所有权而言，业主只对建筑物专有部分享有所有权；对该专有部分权利行使，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，业主可自由行使之。
具体本案而言，还要确定开发商是否侵害了业主对自己专有物业房屋拥有阳台等权利问题。只要能够确认开发商构成侵权，则业主有权自行将构筑其房屋之上的防护栏拆除，并自行恢复被侵占的阳台和安装防护装置。按照物权对债权具有“优先性”的基本民法原理，任何人通过协议或合同债权来限制物权行使的约定必须符合法律规定才有效，并以不得阻碍物权人正当行使权利为限，否则，此等协议或合同便为无效。即物业公司通过物业管理协议限制或妨碍业主正当行使其对自有房屋的占有、使用、收益和处分的协议内容无效。

二、业主随意装修、乱搭乱建、侵害其他业主权益或社会公共利益该如何解决呢？
要回答这一问题，首先要清楚业主对自有房屋权利行使的边界问题。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不等于法律就允许业主可以在自己房屋上随意可施工或搞建设，而必须以“不得危及建筑物的安全，不得违反相关法律规定和损害其他业主的合法权益”为前提条件。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或搞装修，其行为可能会产生如下结果：1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工规划；2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益；3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果。
业主的行为如产生或导致以上的不良后果，有关规划、城建、环保、消防或治安等政府部门可根据业主违法情况对其作出行政处罚，权利受到侵害的业主或相关利害关系人还可对其直接提起“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”的民事诉讼。也就是说，必须以“政府公共权力或他人权利”来制约或防止业主滥用其私权利的行为。

三、业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益呢？
要回答这一问题，首先要弄清楚什么是“物业管理”？物业管理实际上是对自己或他人不动产物业进行照看或维护以便使其功能能够不断延续的一种行为。这种对物业的照看或维护行为基于物权自身或物权人的委托或授权而产生。必须明确的是：物业管理是对物的管理，而不是对人的管理；物业管理的终极权源是物业产权，对物业产权人而言，管理人的义务是提供服务，管理人的权利是获得服务费或酬金。物业管理人若没有尽到其应负的看管义务，导致物业受损的，管理人还要对物业产权人承担相应的违约或赔偿责任。
业主在进行装修或建设时，物业公司为防止业主或施工单位不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益，在施工时可向他们收取施工风险押金。这样，在损害发生后，该些押金可及时用于赔偿受害者的损失。按照《物业管理条例》等相关规定，对施工单位或业主乱搭乱建违反城市规划、建筑、消防、环保或社会治安等行政法律法规或侵害其他业主权益的行为，物业公司应及时出面进行通告制止；在制止无效时，应立即通知相关政府部门出面解决或请求利益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。
也就是说，物业公司不是政府机关，也不代表政府，其不可能拥有制裁业主行政违法的政府权力，其不能对施工单位或业主采取行政强制措施；物业公司也非小区业主，即区分建筑物所有权人，对侵害小区物业或业主相邻权的行为，物业公司也因不符合《民事诉讼法》对诉讼主体关于“法律上的利害关系”的要求，不可能具备原告的诉讼主体资格。

四、关于物权的请求权和合同债权的请求权是否就可以混淆适用呢？
要回答这一问题，必须对基于物权和基于债权（本身就属于请求权）而产生的保护请求权有一定了解。关于法律上的请求权也是一个多层次、多维度的概念，目前在学理上和司法实务中都有不同的认识和研究。我们在此暂不深入研究请求权问题。我们只需强调或明确一点：对物权和债权所产生的保护请求权方式是有区别的，二者不可简单混淆。对侵害物权所产生的请求权（即物上请求权）其保护方式为“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”等；而对保障债权（在此仅指合同之债，不包括侵权之债）实现所产生的保护请求权（即债的请求权）其保护方式为“确认合同有效或无效、请求合同解除或撤销或继续履行、承担违约责任或赔偿损失”等，一般不会产生“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的请求权保护方式。
即本案中，物业公司以《物业管理协议》等合同为依据，但却向业主们提出“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的“物上请求权”，这种混淆物权和合同债权的请求权保护方式的做法显然是没有任何法律依据的。即物业公司的诉讼请求和其所依据的事实和理由之间不具备诉讼法上的关联性、一致性和统一性。

综上分析内容，不难看出：一个小小物业纠纷却蕴涵了事关“不动产物权行使的边界和保护方式”等深刻法理。笔者不惴才疏学浅、文拙语陋，特此就教于广大法律界同仁们！


(北京优仕联律师事务所，北京市朝阳区北辰东路8号汇宾大厦A408，100101，010－84985858，www.youshilian.com)


江西省新余市人民政府


新余市人民政府关于印发新余市加快经济发展优惠办法的通知
余府发〔2008〕31号

各县（区）人民政府、管委会，市政府各部门，市直各单位：





《新余市加快经济发展优惠办法》已经市七届人民政府第15次常务会议审议通过并报经市委常委会同意，现予印发，请认真遵照执行。





制定发展经济的优惠政策，将为我市建立与市场经济相适应的环境，拓展我市对外开放和招商引资广度、深度，激活本地资本和企业，把我市打造成富有吸引力、凝聚力、创造力的投资洼地和创业宝地，促进经济和社会又快又好地发展起到重要作用。各级各部门要实行行政首长负责制，全面落实好这些优惠政策，提供优质高效的服务，努力营造一个亲商、安商、扶商、富商的优良环境。



































二○○八年十月三日

























































































新余市加快经济发展优惠办法











第一章 总则











第一条 为建立与市场经济相适应的环境，加大对外开放和招商引资力度，促进经济和社会发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。





第二条 落实加快经济发展的优惠政策，实行行政首长负责制和分级财政奖励制。











第二章 市场准入











第三条 凡公司制企业，除一人有限责任公司外，可以不受行业、区域、企业规模限制，均实行注册资本分期到位制。只要公司发起人、股东按期交付出资的，允许其依法办理设立子公司、增加注册资本、增加经营范围、增设分支机构等手续。





第四条 允许股东自主约定出资比例，其中以专利技术、专有技术、股权、债权、商标、商号等无形资产出资的，其出资比例最高可占注册资本的70%。





第五条 凡内资企业注册资本达到1000万元以上的，均允许设立投资公司，投资公司注册资本在五年内分期到位，其对外投资比例不受净资产限制。





第六条 公司可以对外投资设立公司法人及非公司企业法人，其对外投资可以超过公司净资产的50%。





第三章 工业方面











第七条 凡新建生产性项目固定资产投资在1000万元（外币按汇率折算，下同）以上的，从投产之日起，第一年至第二年由受益财政按企业当年实缴所得税地方留成部分的100%予以奖励；第三年至第五年由受益财政按企业当年实缴所得税地方留成部分的50%予以奖励。对于龙头企业、重大项目可适当延长奖励年限。





第八条 实施企业技改贴息补助，对人民银行公布的企业信用为A级以上的企业（当年上缴税收地方所得50万元以上）新增项目固定资产贷款，凡符合市政府确定的主导产业重点项目，可由企业提出申请并经市经贸委和市财政局审查核定，由市财政贴息，在一个贷款期内，贴息的标准为：





㈠对A级信用企业贴息20%；





㈡对AA级信用企业贴息30%；





㈢对AAA级信用企业贴息50%。





前款规定的企业仅限于工业企业，单个项目贴息不超过10万元。





第九条 对被认定为国家级企业技术中心、省级企业技术中心的单位分别给予20万元、10万元的一次性经费支持，其资金在市技术创新专项资金中列支。





第十条 对被认定为国家级工程技术研究中心（包括重点实验室）、省级工程技术研究中心（包括重点实验室）的单位分别给予50万元、10万元的经费支持，其资金在市科技三项费中列支。





第十一条 对荣获国家、省、市级新产品称号并有认定证书的新产品分别一次性奖励10万元、2万元、1万元，该奖励资金在市技术创新专项资金中列支。





第十二条 经国家、省确认的新产品，自确认之日起，国家级新产品3年内、省级新产品2年内，经本级人民政府批准，由受益财政按该产品每年新增所得税地方留成部分的50%奖励给企业，用于技术创新。





第十三条 每年在市技术创新专项资金中列支50万元，用于奖励当年获得省名牌产品的企业。





第十四条 对获得中国名牌产品的企业由市财政一次性奖励20万元；对获得国家免检产品的企业，由市财政一次性奖励10万元；对获得中国驰名商标、省著名商标的企业，由市财政继续分别给予20万元、10万元一次性奖励。





第十五条 对构建电子商务平台、推动信息化发展成效明显的企业给予一次性奖励2万元，该奖励资金在市技术创新专项资金中列支。





第十六条 企业与高校、科研单位通过产学研合作，引进、消化、吸收、再创新的产学研项目，经验收确认，在市技术创新专项资金中给予一次性奖励3万元。





第十七条 根据上年度能源消费量，按每吨标准煤不低于0.5元的标准，由市政府安排节能专项资金，用于支持节能技术与产品推广、示范试点、节能监察、节能评估、宣传培训、信息服务和表彰奖励等工作。





第十八条 对企业实施的节能，由市政府节能专项资金按节能量每吨标准煤补贴50元（已享受国家、省、市专项补贴的除外），但补贴总额不超过10万元。





第十九条 对完成清洁生产审核的企业，由市政府节能专项资金给予每户企业一次性补贴2万元。





第二十条 凡固定资产投资在1000万元以上、5000万元以下的新建工业项目，对涉及的市、县（区）两级行政性收费（不含人防易地建设费）按标准的50%收取，涉及的事业性收费按标准的70%收取；凡固定资产投资5000万元以上的新建工业项目，对涉及的市、县（区）两级行政性收费（不含人防易地建设费）按标准的20%收取，涉及的事业性收费按标准的50%收取。











第四章 农林业方面











第二十一条 对投资农业产业化的新建企业，从投产之日起，第一年至第三年由受益财政按企业当年缴纳所得税地方留成部分的100%予以奖励；第四年至第六年由受益财政按企业当年缴纳所得税地方留成部分的50%予以奖励。对新办农产品专业市场固定资产投资在2000万元以上的企业，自经营之日起，第一年由受益财政按企业当年实缴所得税地方留成部分的80%予以奖励，第二年和第三年分别按企业当年实缴所得税地方留成部分的60%、40%予以奖励。





第二十二条 对在我市投资的下列农业产业化企业进行奖励：





㈠年销售收入在2000万元以上、带动农户500户以上、被评为市级龙头企业的，一次性奖励1万元；





㈡年销售收入在5000万元以上、带动农户1000户以上、被评为省级龙头企业的，一次性奖励5万元；





㈢年销售收入在5亿元以上、带动农户2000户以上、被评为国家级龙头企业的，一次性奖励10万元。





前款规定的奖金在市农业发展专项资金中列支。





第二十三条 在经工商注册登记并经市农业局备案的农村专业合作社中，选择15家社员人数50人以上、管理机制健全、社员间利益联系紧密且有实质性运作的示范性农民专业合作社，由市农业发展专项资金按每年每家2万元的标准给予奖励。





第二十四条 在确保耕地承包期30年不改变用途的前提下，鼓励耕地使用权合理流转，对单户或单个实体流转耕地在100亩以上的，由所在地县（区）财政按每年每亩20元的标准对承租方给予补助。





第二十五条 对下列产品、项目进行奖励：





㈠凡获得国家无公害农产品、国家名牌农产品、国家农业标准化示范区项目或地理标准产品的，一次性奖励5万元；





㈡凡获得省名牌农产品或省级农业标准化示范区项目的，一次性奖励2万元；





㈢凡引进新品种、新技术获得成功并受到国家级认定的，一次性奖励10万元，受到省级认定的一次性奖励5万元，受到市级认定的一次性奖励2万元。





前款规定的奖金在市农业发展专项资金中列支。





第二十六条 从新农村建设专项资金中设立“一村一品”发展专项资金，重点扶持“3321”重点工程以及葡萄、麻绿笋、散养蛋鸡、有机蔬菜等。凡新增面积（产量）达到一定规模的，可以给予5至20万元的奖励或贴息扶持。





第二十七条 市、县（区）财政每年安排油茶发展专项资金，对当年新造高产油茶林面积50亩以上的，市财政每亩补助200元，县（区）财政配套补助100元；市林业部门每年从森林植被恢复费中列支10%，作为高产油茶补助资金，对当年新造高产油茶林面积50亩以上的，每亩补助100元；对列入退耕还林荒山造林项目的，每亩再补50元。油茶补助资金采取先建后补的形式核发。





退耕还林、荒山造林、农业综合开发、以工代赈等项目，优先向集中连片100亩以上规模的高产油茶林基地倾斜，并由市、县（区）林业部门负责申请省级林业发展专项资金予以支持。





第二十八条 市财政每年列支30万元，市林业部门从工作经费中每年列支20万元，专项用于以杨树为主的平原造林苗木补助。经验收合格，每株杨树补助1元，列入百万树木进村入户工程的不再重复补助。县（区）也应建立专项资金，用于平原林业苗木补助。











第五章 第三产业











第一节 金融保险方面





第二十九条 支持金融部门在我市设立金融机构建设金融一条街：





㈠凡在我市新设立分支金融机构（含银行、非银行金融机构、证券、保险、典当行、担保公司等，下同）或新组建法人机构，其注册资金或拨付营运资金实际到位2000万元以上的，三年内购置自用办公用房的，按建筑面积160元/平方米的标准给予一次性补助；





㈡新组建的金融机构购地新建办公用房，对涉及的市、县（区）两级行政性收费（不含人防易地建设费）和事业性收费全免；

不分页显示　　　总共3页　　1 [2] [3]

　　下一页