城市居民购买农村房屋案件法律精要/zsg
作者:法律资料网 时间:2024-05-19 21:59:37 浏览:8019
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【案情简介】
1994年6月16日北坞村的宝才和王复订立了房屋买卖合同，约定宝才将其自有北坞村549号三间土坯房卖与王复所有，当时价格77000元，王复购房后投资翻建成180平米的住宅。2008年市政府确定北坞村拆迁改建，宝才及家人基于拆迁补偿利益，以买卖行为无效为由诉至法院，判决还未下达时，村委会同王复订立了安置补偿协议，约定安置王复三口人两套楼房，协议订立后，王复家腾退了房屋。
事后法院判决合同无效，在王复没有反诉、宝才没有起诉的情况下，法院超范围判令宝才赔偿王复家七十二万元（两套楼房的实际价值六百多万元），这些钱王复根本买不到住房，王复提出上诉，二审维持。2010年3月宝才家人又起诉确认补偿安置协议无效，法院同样支持了何春才的主张，政府的腾退方案和这两份判决造成王复家失去住房。
【疑难问题】
2009年市政府主导北坞村腾退工程，由此引发轮回诉讼。宝才眼见拆迁利益，起诉确认合同无效，两级法院违背法理规定，超越当事人的诉辩范围，错误判决，宝才通过确认合同无效，可得到近六百万元的房产，法院在王复未主张赔偿的情况下，擅判过低赔偿，造成司法不公。
基于一方主张拆迁利益、另一方要求居住保障，二者之间发生冲突，法律该保护哪一方的利益？法理依据是什么？需要司法当审者认真考虑。
虽然国务院曾在1999年规定，禁止居民购买农村住宅，从法律上判断，这样的买卖协议目前应按无效处理，但无效的后果和责任如何划分的问题也需要司法实践中认真考虑。
【法理精要】
1、程序正义是司法的基本内涵：
从本案中查知，双方当事人均未提出赔偿诉讼的情况下，法院额外判决出卖人向买受人赔偿损失，从司法程序上看，违背了民事诉讼法无诉无判的规定。尽管双方的争议在交易后十八年才发生，但司法审判的依旧是十八年前的合同事实，并非争议发生时的情况，进入诉讼后考虑的只能是诚信原则及信赖利益的损失情况。
参照北京市二中法院对画家村宋庄李玉兰案件的裁判要旨“考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持”。
本案中法院未经当事人主张，超越诉讼范围，无诉裁判出卖人赔偿买受人七十二万，买受人提出上诉后，二审以损失过高为由不予支持。出卖人因合同无效获得六百万元的房产，买受人另案以信赖利益起诉追加赔偿，法院不给立案，现实利益难有保障，很有可能沦为无家可归者。
2、诚实信用原则及利益衡平原则在本案中的适用：
从合同法理的角度而言，合同一方的抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。
诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，法律应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。
因此，在司法实践中，判断诉由是否基予正当理由，主要通过审查合同行为是否基于诚实信用原则而作出判断。从另外的一个层面上讲，实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值？这个价值与其他价值是否冲突？有什么样的冲突？那个价值更为重要？更重要的才能获得法律的支持与保护，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观形式凸现，才能得出合理的、可接受的、社会正义效果的、符合公平的结果。
3、规范土地管理不可牺牲基本生存保障：
居民购买农村房屋，基于居住和生存保障，居住权得到保护属于人权范畴，系人类生存生活的物质基础，尽管允许出卖人对买卖协议提起无效之诉，但买受人的居住权与通过宣告合同无效的方式规范农村土地交易行为，两者的轻重显而易见，动辄以居民购卖农村房屋行为违法无效来支持出卖人的主张，势必造成合同诚信危机及买受人的居住丧失，其后果将使人的基本权利受损，影响社会秩序的稳定，因此，在处理此类案件时，完全可以只宣告合同无效而不支持出卖人对返还利益的主张。
买卖行为发生时，关于城镇居民购买农村房屋的政策和法律不明确，冰冻三尺非一日之寒，造成当年村宅转让，自然有政府监管乏力的问题；十八年后，出卖人起诉确认合同无效，也是基于政府拆迁，如果没有拆迁腾退，买受人依旧居住有保障。政府旧村改造带给村民利好的同时，也应当对出现的问题预以解决。
出卖人为增值利益诉求合同无效，合同无效后，将获得更多额外利益，并非自食其力的投劳投资所得，仅仅是政策原因就可满足损人利已的效果，相比之下，买受人只为居住保障，符合法律规定，应受法律支持。否则，同一合同被判无效，合同中的两方当事人获利有着天地之别，无效给出卖人带来的是百万元的两套楼房，给买受人造成的有可能是流浪街头，虽然说在法律上可以确认合同无效，但基于“任何人不得从自己的过错中得到好处”这一古老原则，司法不应当鼓励失信者。
四川省关于贯彻《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的补充规定
四川省财政厅
四川省关于贯彻《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的补充规定
四川省财政厅
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （以下简称《实施细则》）第七条、第十一条的规定，现就土地增值税工作中的有关问题补充规定如下：
一、关于房地产开发费用的具体扣除比例。
（一）凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条第 （一）、 （二）项规定计算的金额之和的10％计算扣除。
（二）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条第 （一）、 （二）项规定计算的金额之和的4％计算扣除。
计算房地产开发费用扣除额时，纳税人只能选用上述一种方式。
二、同时具备以下条件的，属于普通标准住宅：套房建筑面积90平方米以下，层高3米以下，没有安装空调调和、吊顶、墙裙，没有铺大理石、花岗石地面。
上述确认普通标准住宅的界限只适用于计征土地增值税，不作为建房、分房的依据。
三、本规定自发布之日起施行。
1995年8月10日
营口市政务督查工作暂行办法
辽宁省营口市人民政府
营口市政务督查工作暂行办法
（1996年3月29日市人民政府发布营政发[1996]12号）
第一条 为认真贯彻国家法律、法规和省、市政府的重要决定，确保政令畅通，决策落实，提高工作质量和效率，改进政府机关工作作风，制定本办法。
第二条 市政府办公室是多市政务督查工作的主管部门，负责本办未能的贯彻实施。
第三条 政务督查工作的主要任务是：紧紧围绕市政府各个时期的中心工作，突出重点，狠抓落实，积极、有效地对下级政府和本级政府各部门、各单位贯彻执行国家法律、法规和省、市政府的重要决定、领导交办事项等进行督促进派、查办、巡视、协调和反馈。
第四条 政务督查工作的重点是抓好本级政府各项方针、政策和重要工作部署及上级党政机关责成本级政府贯彻实施的重要指示和决定的落实。其内容包括：
（一）市政府全体会议、常务会议和市长办公会议及专题会议决定需要落实的事项；
（二）市政府领导批示和交办的重要事项；
（三）市政府制定的规范性文件贯彻实施情况；
（四）市人大代表、政协委员对政府工作的建议和提案办理情况；
（五）市委决定由市政府组织实施的重要事项；
（六）国务院、国务院办公厅、省政府、省政府办公厅等上级机关需要我市落实的重要指示和决定。
第五条 政务督查主要采取以下方式：
（一）催办督查。对规定需要落实的事项，采取发督查通知单、电话等形式，督促承办部门按时上报贯彻落实情况；
（二）专项督查。对重大决策、重要工作部署或市政府领导批示、交办的事项，按问题分解立项，确定承办部门，提出办理要求，督促有关部门按规定时限落实；
（三）实地督查。对重要的督查事项，由督查人员直接配合承办部门进行实地督查落实；
（四）跟踪督查。对一些关系全局的重大事项，在阶段性督查基础上，进行动态跟踪督查，掌握全过程的进展情况。
第六条 政务督查按下列程序办理：
（一）立项登记。凡属政务督查工作内容或上级机关转来及市政府领导批示的事宜，均须由督查部门提出立项意见，经主管领导审核同意，列督查事项，并逐项进行登记，包括交办机关、交办人、交办时间、内容摘要、承办单位、办理时限等；
（二）督查通知。督查事项登记后，要立即向承办部门发出《政务督查通知单》或电话，提出督查要求、办结时限等，对文件、会议已明确承办部门和办结时限的事项，不另发通知；
（三）检查催办。对转至承办单位的督查事项，要跟踪检查，督促按期办结，对在规定时限内未能办结的，督查部门要及时催办，并限期办结；
（四）办结反馈。承办部门办结督查事项后，要及时写出《办理情况报告》。承办部门的领导要依据有关政策，实事求是地反映情况。报告要内容充实，重点突出，简明扼要，须部门领导签字并加盖单位公章后，送交市府办督查室。对政府重要工作部署的贯彻落实情况，要写出综合性报告，并做到有情况、有分析、有建议。对情况复杂一时难以办结的，要及时报告办理的进展情况，并作出相应说明。督查部门收到《办理情况报告》后，应进行核实，及时呈送市政府领导或通过《政务督查》予以通报；
（五）立卷归档。督查部门对督查事项的全部材料，要按档案管理规定进行搜集整理，及时立卷归档。
第七条 政务督查工作的要求：
（一）各承办部门应按要求积极办理，不得压误。如遇特殊情况不能按时办结的，应及时申请延期，并按新批准的期限抓紧办理；
（二）涉及其他部门和地区的事项，主办部门应主动会同有关部门协商办理，有关部门须积极配合。办理结果由主办部门负责汇总上报；
（三）要如实反映情况，严禁推诿搪塞、顶着不办、互相扯皮、各取所需等不良作风存在。凡是应办而不能办的事项，要及时办理，应办但短期内难以办理的，要列入计划逐步办理；由于政策、权属或其他条件所限，确实不能办理的，要说明原因。做到事事有着落，件件有回音。
第八条 督查工作人员要忠于职守，正确行使职权，坚持实事求是的原则，搞好调查研究，客观真实地反映督查情况，正确执行国家法律、法规和省、市政府的决定，及时完成领导交办的任务，做到情况清楚，督查有力，反馈及时。
第九条 政务督查工作实行分工负责制：
（一）市政府办公室督查室负责督查市政府决定的重大事项和市政府领导交办的重要事项，做好人大代表建议、政协委员提案办理的协调、指导、督促、检查，指导督查网络的业务活动，编印《政务督查》。
（二）市政府办公室文电科负责督查上级和市政府传真（机要）电报的贯彻落实情况和下级向市政府请示、报告事项的处理情况；
（三）市政府法制办负责督查国家法律、法规、规章和市政府规范性文件的贯彻实施情况。
第十条 市政府办公室督查工作人员根据需要，可列席市政府的常务会议、市长办公会议、市政府全体会议和其他专题会议。经领导授权组织召开有关部门会议，进行督查协调。对承办部门可以巡查、质疑和提出建议。
第十一条 市政府由一名副市长和一名副秘书长分管政务督查工作，市（县）、区人民政府和市政府各部门也要有领导负责此项工作，并指定办公部门和有关人员做好具体工作。政务督查工作要选配政治素质、业务水平和工作能力较强的人员承担。要保持政务督查工作队伍的相对稳定。各级政府及其所属部门要建立健全督查工作网络，使其在政务督查工作中发挥重要作用。
第十二条 政务督查工作实施考评制度。市政府督查部门要对承办情况通过《政务督查》进行定期或不定期通报。对工作完成及时认真、成绩突出的单位和个人，在年终考核评比中予以表彰；对承办落实不认真、不得力、敷衍推诿、贻误工作，甚至造成损失的，要通报批评，追究责任、严肃处理。
第十三条 本办法由市政府办公室负责解释。
第十四条 本办法自公布之日起施行。
