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浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用/田冲

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 00:49:09  浏览:8221   来源:法律资料网
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        浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用
           ------《消费者权益保护法》的适用 田冲

  为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则,这一规定对规范房产市场,保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)的问题上众说纷纭,本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。
  《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下:
  第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息,可以要求由此造成的损害赔偿,之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失,即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来,《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
  这样就产生了一个问题:在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿?
关于是否适用的问题,有两种不同的观点:
  1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突,在符合《解释》规定的具体情形时,无论适用《解释》还是《消法》都可以。
  2.不适用。消法制定时,所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题,所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物,可作参考。再就是从目前的实践来看,大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定,主要原因是,商品房买卖合同金额巨大,动则数十万、上百万,判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上,此种观点认为,商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任,而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。
  以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待,分别适用。
  首先,我认为能适用:
  1.从立法本意上来说,《解释》规定的赔偿额度,按照上面的分析,最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说,这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿,那么,除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为,应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然,实践中,很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿,但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别,跟立法本意无关。
  2.从法律的体系上来说,《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房,那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则,其实,本来就不冲突。立法者在立法时,因为要维护法律的统一性、权威性、严密性,会在立法时尽量的消除法律冲突,尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。
  3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施,目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者,从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论:在商品房的买卖中,一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意,只是一个度的问题。也就是说,可以适用惩罚性赔偿,1倍、1.5倍、2倍等,但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
  其次,我认为要有限制性的分别适用。
  也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别,一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待,分别适用。
  1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切,全部不适用双倍赔偿,就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿,而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项,支付违约金,或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强,但实际造成的损害结果相当大(不一定达到已付购房款的一倍),这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况,即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图,那么我们就应该适用双倍赔偿;如果造成的损失不是很大,那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿,要综合多方因素,多种情况,比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
  2.如果在商品房买卖合同纠纷中,一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿,则很难在不同的欺诈情况下(包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈)保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向:开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿,那么会怂恿他们的一般性欺诈行为;如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿,那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之,商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》,又要有限度的分情况适用,以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用,切实抑制开发商的欺诈行为,从而保护购房者的利益。


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股份公司股份转让的理论及实务



注:
1、本文作者唐青林,中国人民大学法学硕士,北京中伦金通律师事务所律师,主攻公司法。擅长办理公司法律业务,包括公司设立;公司并购重组;公司合并、分立;公司股权变更、分割;公司股权诉讼;股东权益保护等。联系方式:lawyer3721@163.com,13366687472(北京)。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》(项先权博士主编,国家知识产权局知识产权出版社,2006年出版)。


一、股份转让的概念和方式
股份有限公司是典型的资合公司,投资者在向股份公司投资以后,既不能以退股的方式要求公司返还财产,也不能直接支配由自己的投资所构成的公司财产。在这种情况下,股东对自己持有的股份的处分就成为股东保护其自身利益的有力手段。如果投资者不能根据自己的判断而随时处分所持有的股票,他们必会因其利益无法保障而放弃以购买股票向公司投资的方式,转而寻求其他投资方式,股份公司将因此不复存在。相反,如果投资者在购买股份之后,仍能够自由保持资金的流动性,而无周转不灵之感,则极易激发其投资激情。并且股份的自由转让,从微观层面来说,可以形成对公司行为的制约,促使公司管理水平不断提高,从宏观层面来说,可以促使社会资金在各公司和各行业部门、各地区之间流动,为市场机制调节投资结构和经济结构创造了条件。因此,股份有限公司的股份可以自由转让、公司章程不得禁止当事人之间的股份转让,就成为各国或地区的公司法贯彻的一条基本原则,这也正是股份有限公司的重要特点和优点之一。
股份的转让是指股份有限公司的股东依照一定的程序将自己的股份让与受让人、由受让人取得股份成为公司的股东。在股份有限公司大量存在和股票大量发行的国家,逐步形成了专门从事股票交易的专业人士和从事股票交易服务的机构——证券商和证券交易所。公司股份的发行,股票的转让大多通过证券商和证券交易所进行。《公司法》第一百三十八条规定:“股东持有的股份可以依法转让”。但同时《公司法》第一百三十九条规定:“股东转让其股份,应当在依法设立的证券交易场所进行或者按照国务院规定的其他方式进行”。新公司法在股份转让场所的规定上,不再仅限于证券交易所,增加了“国务院规定的其他方式”,这样更符合逻辑,因为股票并非全部公开发行并上市,公司法做出的这一修改为多层次资本市场的发展开创了法律空间。
由于股票包括记名股票和不记名股票的分类,法律对这两种不同类型的股票分别规定了不同的转让方式。无记名股票的转让,由股东将该股票交付给受让人后即发生转让的效力(第一百四十一条)。记名股票,由股东以背书方式或者法律、行政法规规定的其他方式转让;转让后由公司将受让人的姓名或者名称及住所记载于股东名册。股东大会召开前二十日内或者公司决定分配股利的基准日前五日内,不得进行前款规定的股东名册的变更登记。但是,法律对上市公司股东名册变更登记另有规定的,从其规定(第一百四十条)。无记名股票因股票票面不记载股东姓名或名称,只要将股票交付给受让人,对方就成为持股人,转让行为即告成立,因此无记名股票的转让较为自由和方便。记名股票由于将股东的姓名或名称记入股票和股东名册,所以不能随意转让,必须由原股票持有人盖章以背书的形式出让。背书是股票出让人在股票背面签字盖章的行为,为记名股票转让所必须。受让人随之在股票背面的受让人栏盖章,再由发行证券公司加盖公司印章,股票交付给受让人,则记名股票的转让就实现了。新公司法第一百四十条针对上市公司股票转让做出了一个但书规定,修订了旧法的缺陷。根据我国法律规定,对于上市股票的转让,通常将股票交由托管,股票买卖的交割通过证券经纪商进行,转让双方并不谋面,证券和资金从帐簿上划拨,并且实践中上市公司是一直挂牌交易的,在股权登记日之后并不停止交易,仍然在进行交易结算和股票过户。

二、股份转让的限制
股份转让自由原则是各国或地区公司法的通例,但这一原则并不是绝对的。由于股份的转让可能影响公司财产的稳定,某一部分股东对股份的处分也有可能损害另一部分股东的利益,而且股份转让还可能导致证券市场的投机行为,因此许多国家的公司法、证券法都对股份转让设置了一些限制性的条件。我国公司法对股份转让所设的限制,除上文所说的关于转让场所的规定外,还表现在以下几个方面:
1、对发起人所持股份的转让限制。由于发起人对股份公司的成立及公司成立初期的财产稳定和组织管理具有重要的影响,所以为了保护其他股东和公众的利益,防止发起人利用设立公司进行投机活动,保证公司成立后一段时期能够顺利经营,一般会对发起人所持股份的转让予以限制。我国公司法第一百四十二条规定:“发起人持有的本公司股份,自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份,自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让”。可见新公司法放宽了对发起人转让股份的限制,将禁止发起人转让其所持股份的期间从三年减为一年,大大提高了发起人股份的流动性,能够起到鼓励创业的作用,有利于风险投资和创业投资行业的发展。并且该条还新增了私募发行股份的上市时限,这是吸收了目前上市规则的规定并进一步严格化的结果,这一规定对于维护公司和社会公众的权益十分有利。
2、对公司董事、监事、高级管理人员所持股份的转让限制。董事、监事、高级管理人员的行为对公司的经营管理活动影响很大。为了防止董事、监事、高级管理人员利用内幕信息从事股票交易,非法牟利,同时也为了将公司的经营状况同这些人的切身利益联系起来,以促使其兢兢业业地工作,法律对董事、监事、高级管理人员所持有的股份转让也做出了一定程度的限制。公司法第一百四十二条规定:“公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况,在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定”。可见,新公司法放松了对公司董事、监事、高级管理人员在任职期间转让股份的限制,将绝对禁止转让修订为允许有条件转让(即在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五);其所持本公司股份同样自公司股票上市交易之日起一年内不得转让;另外新增了上述人员离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份的规定。法律同时还允许公司章程通过做出其他限制性规定来提高这一要求。很明显,法律的这一放宽规定有利于资本的流动和证券交易市场的公平和公正。
3、对公司收购自身股份的限制。公司作为具有独立法律人格的经济组织,具备一定的财产条件是其开展正常的经营活动、承担相应的法律责任的前提,为了区分公司及其股东各自独立的法律人格,保证公司具有与其注册资本相一致的承担责任的能力,法律对公司收购自身股份的行为予以了严格限制。公司法第一百四十三条规定:“公司不得收购本公司股份。但是,有下列情形之一的除外:(一)减少公司注册资本;(二)与持有本公司股份的其他公司合并;(三)将股份奖励给本公司职工;(四)股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议,要求公司收购其股份的。公司因前款第(一)项至第(三)项的原因收购本公司股份的,应当经股东大会决议。公司依照前款规定收购本公司股份后,属于第(一)项情形的,应当自收购之日起十日内注销;属于第(二)项、第(四)项情形的,应当在六个月内转让或者注销。公司依照第一款第(三)项规定收购的本公司股份,不得超过本公司已发行股份总额的百分之五;用于收购的资金应当从公司的税后利润中支出;所收购的股份应当在一年内转让给职工”。同旧法相比,该条新增了股份回购制度,这对于维护不同意见股东的利益,约束多数股东的权利十分有利。同时该条对股份奖励制度也予以了认可,这为股票期权的实施创造了条件。
4、对股票质押的限制。公司法第一百四十三条规定:“公司不得接受本公司的股票作为质押权的标的”。股票作为有价证券的一种,是可以用来设定质押的,但公司不得接受本公司的股票作为质押的标的,因为当公司的债务人无力清偿到期债务而公司拍卖质押物又无人应买时,则公司自然就成为质押股票的所有人,这违背了公司不得拥有自身股份的一般法律原则。


注:
1、本文作者唐青林,中国人民大学法学硕士,北京中伦金通律师事务所律师,主攻公司法。擅长办理公司法律业务,包括公司设立;公司并购重组;公司合并、分立;公司股权变更、分割;公司股权诉讼;股东权益保护等。联系方式:lawyer3721@163.com,13366687472(北京)。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》(项先权博士主编,国家知识产权局知识产权出版社,2006年出版)。


四川省人民政府关于印发《四川省省级储备粮管理暂行办法》的通知

四川省人民政府


四川省人民政府关于印发《四川省省级储备粮管理暂行办法》的通知

川府发[2003]29号


各市、州人民政府,省级有关部门:
  《四川省省级储备粮管理暂行办法》已经省政府第10次常务会审议通过,现予印发,请遵照执行。

                四川省人民政府
              二○○三年七月二十一日


         四川省省级储备粮管理暂行办法

  根据《四川省人民政府关于进一步深化我省粮食流通体制改革的意见》(川府发〔2001〕51号),为做好省级储备粮管理工作,保证省级储备粮管好盘活、库存真实、质量良好、储存安全、管理规范,在省需要时调得动、用得上,特制定本储备粮管理暂行办法。
            第一章 总 则

  第一条 本办法适用于全省行政区域内省级储备粮的管理及其相关工作。
  第二条 省级储备粮粮权属省政府,其规模由省政府确定,收购、轮换计划由省粮食局、省财政厅、省农发行联合下达。
  第三条 省级储备粮实行政府委托、部门监管、企业运作的办法,形成管理科学、调控有力、高效灵活、节约费用的管理运作模式,确保省级储备粮数量真实、质量完好、结构合理、管理规范。
  第四条 省级储备粮应集中到储藏能力较强、管理水平高、交通便利、吞吐灵活的大中型粮库集中管理。
  第五条 省粮食局负责全省储备粮的日常管理工作,规划省级储备粮总体布局;审核认定省级储备粮承储企业的资格;制定省级储备粮轮换方案并监督实施;监督和检查省储备粮的库存数量、质量和统计工作。协助省财政厅管理省级储备粮的费用、利息。
  第六条 省财政厅按照省政府确定的省储备粮规模,负责将省级储备粮费用、利息纳入当年财政安排的粮食风险基金预算;制定省级储备粮费用标准,监督承储企业的财务;按时将省级储备粮费用、利息垂直拨付到承储企业,并监督使用情况;协助省粮食局规划省级储备粮总体布局及审核认定省级储备粮承储企业的资格。
  第七条省农发行按照省级储备粮收购、调运、轮换计划做好信贷资金供应和管理工作;省粮油产品质量监督检验站负责省级储备粮质量检验及监督;省物价局负责省级储备粮价格监督。

             第二章 储备粮的收购

  第八条 购入省级储备粮,由省粮食局、省财政厅组织承储企业面向全省,原则上在省粮油批发市场进行招标采购。
  第九条 省级储备粮入库成本由省财政厅、省粮食局根据招标采购价和有关费用核定。
  第十条 承储企业要执行有关粮油质量、卫生、计量等法律法规、管理办法和技术标准。
  第十一条 收购的省级储备粮必须是国家标准中等以上的新粮,储备粮入库后,经过四川省粮油产品质量监督检验站公正检验合格后方可确认为省级储备粮。

             第三章 储备粮的储存

  第十二条 承储企业应当具有安全保粮条件、较高资产质量、较强经营能力、良好资信,并具备专业技术人员、粮食出入库检验、化验设备和粮情检测设施。承储企业的具体条件由省粮食局制定。
  第十三条 承储企业应当遵守以下规定:
  (一)执行本省对省级储备粮管理的各项规章制度;
  (二)对省级储备粮实行分品种、分年限、分地点、分货位储存和管理;
  (三)未经省粮食局、省财政厅、省农发行同意,不得变动省级储备粮储存地点;
  (四)为确保省级储备粮安全,必须做到“一符”(帐实相符)、“三专”(专人、专仓、专帐)、“四落实”(数量、品种、质量、地点)。
  (五)按照省粮食局入库和出库通知的要求,保证完成省级储备粮的调入和调出。

             第四章 储备粮的轮换

  第十四条 省粮食局每年应按照省级储备粮库存总量的30%安排轮换。储存年限指标以粮食生产收获年份计算,稻谷2-3年、小麦3-4年,对储存条件差的取低值,储存条件好的取高值。轮空期不得超过3个月,轮空数量不得超过储备总规模的20%。
  省级储备粮的轮换出库,由省粮食局按照所储存粮食的入库时间下达轮换计划,承储企业按照计划实行先进先出;或者根据粮食的质量状况进行安排。
  省级储备粮轮换管理办法由省粮食局、省财政厅、省农发行另行制定。
  第十五条 承储企业要按照上级下达的计划,对储备粮进行轮换。轮换采取成本不变,以当年相同品种新粮与库存旧粮等量兑换的实物方式进行。轮换所发生的价差损益,由企业负担。轮换期间的保管费用补贴照常拨付。
  第十六条 省级储备粮轮换所需资金,由承储企业向当地农发行申请,开户行根据轮换计划安排资金,并实行库贷挂钩、封闭运行。承储企业根据省下达的轮换计划,轮出省级储备粮业务回笼的资金,要及时足额归还农发行贷款本息。农发行要及时安排轮进粮食所需贷款以保证新粮及时入库。

            第五章 储备粮的动用

  第十七条 动用省级储备粮由省粮食局、省财政厅提出计划,报请省政府批准动用。未经省政府批准,任何单位和个人不得擅自动用省级储备粮。
  第十八条 除特殊用途安排外,销售省级储备粮,应当遵循公开、公正、公平原则,原则上在县级以上粮油批发市场进行竞卖。
  第十九条 本省出现下列情况之一时,经省政府批准,可以动用省级储备粮:
  (一)省级储备粮实行增值性储备,当市场粮食价格出现波动时,动用省级储备粮进行高抛低吸,平抑粮价;
  (二)遇有重大自然灾害或者突发事件;
  (三)省政府认为需要动用省级储备粮的其他情况。
  第二十条 经批准销售省级储备粮以及进行储备粮轮换业务的,按《财政部、国家税务总局关于粮食企业增值税征免问题的通知》(财税字〔1999〕198号)要求,免征增值税。
  第二十一条 经审核动用省级储备粮发生的价差亏损由省财政用粮食风险基金(或粮食专款)弥补;发生的价差收益上缴财政,充实省级粮食风险基金。

             第六章 损耗与损失

  第二十二条 承储企业要及时核实、上报省级储备粮储存中的正常损耗、损失。
  第二十三条 省级储备粮损耗分定额内损耗和超定额损耗。定额内损耗的处理参照中国储备粮管理总公司标准另行核定。超定额损耗由企业自行负担。省级储备粮损失分人力不可抗拒损失和人为损失。属于管理责任和责任事故造成的损失,按照有关规定办理;人力不可抗拒的损失,由企业及时报告省财政厅、省粮食局等部门,经审核后,其粮食净损失部分由财政负担。

           第七章 储备粮的监督管理

  第二十四条 省粮食局、省财政厅根据省级储备粮布局规划,按照交通便利、规模承储、设施齐备、科学保粮的原则,择优选定承储单位并签订委托承储合同,承储企业承担相应的经济责任和法律责任。
  第二十五条 承储企业要按规定编制并及时向省财政厅、省粮食局报送省级储备粮业务的财务报表。
  第二十六条 承储企业要建立省级储备粮信息管理平台,及时反映承储企业分品种、分库点、分仓位、分年限的储备粮数量和成本,准确反映承储企业省级储备粮购、销、调、存情况,并与省粮食局、省财政厅连网,保证会计帐、统计帐、保管帐(卡)和省粮食局、省财政厅的台帐帐帐相符、帐实相符。
  第二十七条 省财政厅、省粮食局、省农发行等部门要对全省储备粮承储企业加强监督,建立健全省级储备粮的各项管理制度,定期核实库存,承储企业要加强对储粮库点的日常管理,完善业务手续,规范操作程序。省粮食局、省财政厅、省农发行采取定期全面普查、随机抽查等方式,对储备粮严格监管,确保省级储备粮实物和收购资金、补贴资金的安全。

          第八章 对违法违规行为的查处

  第二十八条 违反本办法第十七条规定,擅自动用省级储备粮的,由省粮食局取消其承储资格;造成损失的,赔偿经济损失;构成犯罪的,移送司法机关,依法追究刑事责任。
  国家机关及其工作人员利用职权擅自动用省级储备粮的,依照国家公务员管理法规,追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任;构成犯罪的,移送司法机关,依法追究刑事责任。
  第二十九条 承储企业有违反本办法第十三条规定情形之一的,由省粮食局责令限期整改。对拒不整改的,可视情节轻重,依法变更或者解除承储合同。造成省级储备粮损失的,由省粮食局责令赔偿。

              第九章 附 则

  第三十条 建立储备粮的市、州、县政府,可以参照本办法制定本市、州、县储备粮管理办法。
  第三十一条 本办法由省粮食局、省财政厅负责解释。
  第三十二条 本办法自公布之日起实施。